Koupě nebo prodej nemovitosti není každodenní záležitostí, naopak pro většinu lidí jde o jednu z největších investic v životě a zároveň o situaci, která je plná emocí, očekávání, ale i právních a
praktických nástrah. Možná právě teď stojíte před rozhodnutím, zda prodat byt, koupit svůj
vysněný domov nebo investovat takzvaně do cihly. A možná vás napadá otázka: Na co všechno si
musím dát pozor, aby obchod proběhl hladce a bez problémů?
Na první pohled to může vypadat jednoduše. Najdu kupce nebo prodávajícího, dohodneme se na
ceně, podepíšeme smlouvu, předáme si peníze a klíče a hotovo. Realita je ale často složitější a i
zdánlivě jednoduchá transakce může snadno narazit na komplikace, které mohou znamenat
zdržení, finanční ztrátu, nebo dokonce zpochybnit platnost celé smlouvy.
Z pohledu kupujícího vše začíná v okamžiku, kdy najde nemovitost, o kterou máte zájem. První
nadšení by ale mělo vystřídat racionální uvažování. S nemovitostí může být spojeno mnoho
komplikací, proto je vhodné nespoléhat pouze na informace z inzerátu nebo získané od
prodávajícího či realitního zprostředkovatele a právní i technický stav nemovitosti si ověřit.
Z právního hlediska je vhodné nahlédnout do katastru nemovitostí, kde zjistíte, kdo je skutečným
vlastníkem, zda na nemovitosti neváznou zástavy, věcná břemena, exekuce nebo předkupní
práva. Zpozornit byste měli i v případech, kdy se v katastru objevuje věcné břemeno nebo
zástavní právo, které už podle tvrzení prodávajícího „dávno zaniklo“, jen jej nikdo nevymazal.
Dokud taková vada v katastru přetrvává, znamená právní nejistotu, a je tak zcela legitimní po
prodávajícím požadovat, aby výmaz takového zápisu v katastru zajistil ještě před podpisem
smlouvy.
Vedle právního stavu je rozumné prověřit také technický stav nemovitosti, zejména pokud se
jedná o starší dům nebo byt. Skryté vady, nelegální přístavby, problémy s elektroinstalací či
statikou mohou mít zásadní vliv na rozhodnutí nemovitost skutečně koupit a především na její
reálnou hodnotu.
Zatímco kupující prověřuje, prodávající zpravidla zajistí přípravu smluvní dokumentace. Pokud je
prodej zprostředkováván realitní kanceláří, bývá prvním krokem uzavření rezervační smlouvy. Ta
slouží k tomu, aby nemovitost nebyla nabízena dalším zájemcům, zatímco se dokončují další
kroky, například právě prověrka stavu nemovitosti. Součástí rezervační smlouvy může být také
dohoda o postupu řešení zjištěných vad, například již zmíněného nevypořádaného zápisu
v katastru, dle které je prodávající obvykle povinen vadu odstranit ještě před podpisem kupní
smlouvy.
Jakmile si strany ujednají všechny podmínky, zapracují se do kupní smlouvy. Kupní smlouva
obsahuje zejména popis nemovitosti, kupní cenu, způsob a termín její úhrady, datum předání,
odpovědnost za vady, ujednání o úschově peněz, podmínky pro podání návrhu na vklad do
katastru a další, přičemž každý detail hraje roli. Tato smlouva musí být perfektní i po formální
stránce, jelikož je předkládána katastrálnímu úřadu, který může v případě jejího nedostatku zápis
nového vlastníka do katastru nemovitostí zamítnout a celý proces významně protáhnout.
Obvyklou součástí transakce bývá profesionální úschova kupní ceny, nejčastěji úschova
advokátní, notářská či bankovní, která chrání obě strany a zajišťuje bezpečné dokončení
transakce. Peníze jsou složeny u schovatele, který je vázán přísnými pravidly stanovenými
právními předpisy, a prodávající je obdrží až po splnění ujednané podmínky, nejčastěji ve chvíli,
kdy dojde k zápisu kupujícího jako vlastníka do katastru nemovitostí.
Po podpisu kupní smlouvy a složení kupní ceny do úschovy následuje podání návrhu na vklad do
katastru nemovitostí. Katastrální úřad zápis obvykle provede zhruba do 30 dnů, pokud neshledá
v návrhu či v kupní smlouvě žádný nedostatek bránící zápisu.
Až poté, co je nový vlastník zapsán v katastru, obvykle dochází k faktickému předání nemovitosti
a vypořádání energií a služeb. V případě zájmu se však mohou strany dohodnout i na jiném
okamžiku předání, k čemuž často dochází například v souvislosti s výměnou nemovitosti, ve které
prodávající bydlí, tzv. kus za kus, kdy prodávající potřebuje časově sladit prodej a předání svého
stávajícího bytu s nákupem bytu nového. Předání nemovitosti je celý proces dokončen.
Nejasné nebo neúplné smlouvy: Nedostatečně formulovaná smlouva může být neplatná nebo
vás může připravit o vaše práva.
Právní vady nemovitosti: Věcná břemena, zástavy nebo předkupní práva mohou celý obchod
výrazně zkomplikovat.
Rizika vzorových smluv: Šablony dostupné na internetu často zvýhodňují jednu stranu, neřeší
důležité situace nebo specifika konkrétního případu.
Chybějící úschova kupní ceny: Přímé předání peněz bez zajištění ochrany je rizikem pro
kupujícího (pokud by k převodu nemovitosti nakonec nedošlo) i prodávajícího (pokud by po
převodu nemovitosti nedošlo k úhradě kupní ceny).
Advokát pro vás může:
V naší advokátní kanceláři máme s převody nemovitostí bohaté zkušenosti. Postaráme se o to,
aby celý proces proběhl hladce, bezpečně a v souladu se zákonem.
